A LC 214/2025 cria um novo ecossistema fiscal para shopping centers e varejo. Quem agir agora captura ganhos de receita de até 10,2% — e evita riscos operacionais críticos. A ICON-AI Consulting está no centro dessa mudança desde 2019.
PIS, COFINS, ISS, ICMS e IPI dão lugar ao CBS (federal) e ao IBS (estados e municípios). Para shoppings, a mudança é estrutural — e cria oportunidades concretas para quem se preparar.
O IBS/CBS não é mais embutido no preço. O aluguel contratual permanece íntegro e o tributo (8,4%) é adicionado por fora, no boleto. O shopping preserva 100% da sua receita — o lojista paga e se credita.
Vantagem para shoppingsA alíquota padrão estimada é 28%. Para locação em shopping, aplica-se redução de 70%, resultando em alíquota de 8,4%. Um benefício expressivo e específico para o setor — previsto diretamente na LC 214/2025.
Benefício setorialO fato gerador é o pagamento efetivo da locação. Se o lojista não paga, o locador não gera débito fiscal. Clareza na responsabilidade tributária e proteção ao shopping em casos de inadimplência.
Proteção contra inadimplênciaA partir de agosto de 2026, o shopping emite Nota Fiscal de Serviço Eletrônica para TODAS as locações, incluindo mídia e merchandising. Volume de documentos pode multiplicar 10x. Adequação de sistemas é prioritária.
Ação urgente · Ago/2026O sistema retém automaticamente o IBS/CBS no momento do pagamento digital, antes de o shopping receber o aluguel líquido. A avaliação do impacto no capital de giro é uma prioridade estratégica imediata.
Avaliação prioritáriaPor regra, condomínios de shopping são não contribuintes. Mas a opção pelo regime regular pode transformar o condomínio em "elo neutro" da cadeia, desbloqueando créditos de IBS/CBS para os lojistas. Uma decisão estratégica que exige análise técnica caso a caso.
Decisão estratégicaA Reforma cria uma escolha de alto impacto para cada condomínio de shopping: permanecer como não contribuinte ou optar pelo regime regular. A decisão muda profundamente a gestão fiscal do empreendimento e a forma como os lojistas aproveitam créditos tributários.
A LC 214/2025 classifica condomínios edilícios como não contribuintes do IBS e CBS. Taxas condominiais não sofrem tributação, o condomínio não emite nota fiscal e atua apenas como gestor das despesas comuns.
O condomínio pode optar por ser contribuinte. Com isso, emite nota fiscal, gera débitos de IBS/CBS — mas toma crédito de todos os tributos embutidos em serviços contratados (limpeza, segurança, manutenção). Esse crédito é repassado aos lojistas, que se creditam integralmente, mantendo a cadeia não cumulativa. Algo que não existe hoje.
Se o condomínio não optar pelo regime regular mas tiver mais de 20% de receitas não condominiais (aluguel de espaços, cessão de áreas, serviços a terceiros), essas receitas serão tributadas e exigirão emissão de nota fiscal. Créditos só poderão ser aproveitados proporcionalmente.
Mesmo sem opção pelo regime regular, o condomínio torna-se contribuinte automaticamente se: importar bens ou serviços (ex.: software estrangeiro), comprar em leilões ou prestar serviços a terceiros de forma habitual, caracterizando atividade econômica.
Conclusão: Condomínios de shopping não serão contribuintes por padrão, mas a Reforma cria um incentivo forte para optar pelo regime regular — especialmente para beneficiar lojistas que utilizam créditos de IBS/CBS. A decisão não é automática: exige análise técnica caso a caso.
Hoje o fisco está fora da operação de locação. Com a reforma, ele se posiciona no centro da relação locador-locatário, criando uma camada intermediária de compliance que não existia antes.
Toda operação de locação exige emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica. A NFS-e substitui o boleto como documento-base. Emissão obrigatória mesmo sem pagamento pelo lojista.
O fisco consolida automaticamente débitos e créditos com base nas NFS-e. Gera proposta mensal — se não validada no prazo, o crédito tributário é constituído automaticamente. A empresa perde autonomia sobre o cálculo.
Na liquidação financeira, o tributo é segregado automaticamente antes de chegar ao locador. O shopping recebe apenas o valor líquido. Impacto direto no capital de giro precisa ser mensurado.
Empreendedores de shopping que implementarem corretamente todos os passos da reforma antes da virada de 2027 têm a oportunidade de capturar um ganho de até 10% no FFO — de forma recorrente e estrutural.
O ganho decorre da combinação de fatores: extinção do PIS/COFINS, repasse do IBS/CBS ao lojista com alíquota reduzida de 70%, e aproveitamento de créditos sobre custos operacionais. O potencial varia conforme regime tributário, estrutura societária e perfil do portfólio — e exige implementação técnica precisa para ser capturado integralmente.
A combinação da extinção do PIS/COFINS com o repasse do IBS/CBS ao lojista cria uma oportunidade de incremento estrutural no resultado operacional. Para capturá-la integralmente, todos os passos precisam estar implementados antes da virada de 2027 — quando as alíquotas entram em vigor pleno e os precedentes de mercado já estarão formados.
Inclusão da cláusula de repasse do IBS/CBS em todos os contratos vigentes e novos — antes que o mercado consolide o padrão sem essa proteção.
Emissão de NFS-e, configuração da apuração assistida e gestão do split payment — a base operacional que garante compliance e preserva o fluxo de caixa.
Mapeamento e apropriação dos créditos de IBS/CBS sobre fornecedores, obras e manutenção — reduzindo significativamente a carga tributária líquida do shopping.
O impacto da Reforma sobre aluguel e condomínio para o lojista do Simples depende de três decisões estratégicas — do shopping e do próprio lojista. Nenhuma resposta vale para todos: a análise é sempre caso a caso.
Define se aluguel e condomínio passarão a destacar IBS/CBS — o que determina se há crédito a ser aproveitado pelo lojista.
No Simples integral o crédito é limitado. No Simples híbrido o lojista passa a tomar crédito integral de IBS/CBS — mas assume mais complexidade fiscal.
Lojistas B2B perdem competitividade se não gerarem crédito para seus clientes. Para lojistas B2C (moda, alimentação, serviços pessoais) o impacto é menor.
| Regime | IBS/CBS | Crédito | Complexidade | Indicado para |
|---|---|---|---|---|
| Simples integral | Embutido no DAS | Limitado | Baixa | Lojistas B2C |
| Simples híbrido | Por fora | Integral | Média | Lojistas B2B |
| Regime regular | Débito / Crédito | Integral | Alta | Empresas maiores |
Permanece melhor no Simples integral, mesmo com shopping contribuinte. Complexidade adicional sem benefício real.
Deve considerar seriamente o Simples híbrido, especialmente se o shopping optar pelo regime regular.
Com muitos lojistas B2B, optar pelo regime regular aumenta a atratividade do empreendimento. Com mix B2C, o ganho é menor.
Conclusão: O modelo híbrido pode valer a pena para o lojista do Simples, mas não é automático. Exige simulação numérica caso a caso — considerando o mix B2B/B2C, o volume de créditos disponíveis e a decisão do shopping sobre seu regime tributário.
O RAD muda profundamente a forma de comprar serviços e insumos após a Reforma. O shopping precisa identificar quando é "adquirente" — e portanto responsável por recolher o IBS/CBS, mesmo que o fornecedor não destaque o imposto.
O RAD é o mecanismo pelo qual quem compra recolhe o IBS/CBS no lugar do fornecedor, quando: o fornecedor é não contribuinte; está em regime especial; está no Simples Nacional em certas operações; há risco de não recolhimento pelo prestador; ou a lei define o adquirente como responsável. Para shoppings, grande parte dos fornecedores é Simples, MEI ou não contribuinte — tornando o RAD uma realidade cotidiana na gestão de compras.
Contribuinte → sem RAD. Simples Nacional → RAD em operações específicas. Não contribuinte → RAD obrigatório. MEI → regra especial, frequentemente com RAD. Essa classificação deve entrar no cadastro de fornecedores.
Limpeza · Segurança · Manutenção predial · Obras · Marketing · TI · Cessão de espaços · Locação de bens móveis. Se a operação constar da lista, o shopping recolhe o IBS/CBS.
Aplicar a alíquota padrão definida pelo Comitê Gestor, recolher no momento do pagamento e registrar o crédito correspondente. Atenção: se o shopping não for contribuinte, o RAD vira custo — não crédito.
O fornecedor emite nota sem IBS/CBS, com indicação de que o imposto será recolhido pelo adquirente. O shopping inclui cláusula de RAD nos contratos, exige documentação adequada e mantém controles internos para evitar autuações.
Cessão de espaços para quiosques, marketing, manutenção e repasses de despesas: se o lojista for contribuinte e a operação estiver na lista de RAD, o lojista recolhe — não o shopping. Exige revisão de contratos, notas fiscais e sistemas de faturamento.
Se o condomínio não for contribuinte mas o lojista for e adotar RAD, o lojista recolhe IBS/CBS sobre serviços recebidos do condomínio e pode tomar crédito integral (se estiver no híbrido). Isso pressiona o shopping a avaliar o regime regular.
Se o lojista recolhe via RAD, o custo efetivo muda, o preço líquido para o shopping pode mudar — e o shopping deve ajustar a precificação de serviços internos. A coordenação entre as partes torna-se essencial.
Para o shopping: mapear fornecedores, aplicar RAD onde obrigatório, rever contratos e notas fiscais, e decidir se optar pelo regime regular reduz o custo tributário total.
Para o lojista que adota RAD: o shopping deve reclassificar operações e ajustar o faturamento. O lojista passa a recolher IBS/CBS em várias operações internas — o que pode aumentar a eficiência tributária, mas exige coordenação estreita com o shopping.
O allowance — valor que o empreendedor de shopping paga ao lojista para viabilizar a implantação da loja — sempre foi tratado como um simples reembolso operacional. Com a Reforma Tributária, esse tema deixa de ser apenas contratual e passa a ser tributariamente sensível, exigindo nova estruturação para evitar riscos de IBS/CBS, IRPJ, CSLL e RAD.
O lojista realiza a obra, paga fornecedores e o shopping devolve o valor gasto. No modelo atual, esse fluxo gera três riscos tributários relevantes com a Reforma.
O shopping paga um valor ao lojista como incentivo para abertura da loja, sem vinculação direta às despesas. A Reforma obriga o enquadramento preciso em uma dessas categorias — e isso muda tudo.
O reembolso pode ser interpretado como receita, gerando IRPJ, CSLL e IBS/CBS. Especialmente crítico para lojistas no Simples Nacional, onde o reembolso pode ser incorporado ao faturamento.
Se o fisco entender que o lojista está "executando obra" para o shopping, o reembolso pode ser requalificado como contraprestação de serviço, gerando IBS/CBS sobre o valor integral.
Se o lojista contratar fornecedores Simples, MEI ou não contribuintes, pode ser obrigado a recolher IBS/CBS via RAD — mesmo que o shopping reembolse integralmente. O modelo tradicional torna-se tributariamente inseguro.
O lojista coordena a obra, mas as notas fiscais são emitidas diretamente para o shopping, que paga por conta e ordem. Esse modelo elimina praticamente todos os riscos tributários e é juridicamente sólido sob o conceito legal de "por conta e ordem" previsto na legislação do IBS/CBS.
Sem entrada financeira, não há receita operacional ou não operacional. Zero impacto em IRPJ, CSLL, IBS/CBS ou Simples.
Como as notas são emitidas ao shopping, o fisco não pode alegar que o lojista está "executando obra" para o empreendedor.
O shopping torna-se adquirente dos serviços, podendo tomar crédito integral do IBS/CBS (se for contribuinte) e recolher RAD quando aplicável.
Um terceiro coordena, outro paga e o adquirente recebe a nota. Modelo amparado diretamente pela legislação do IBS/CBS.
Lojista escolhe fornecedores e define escopo da obra. Shopping aprova o orçamento.
Fornecedores emitem notas diretamente para o shopping. Lojista acompanha a execução.
Shopping paga por conta e ordem do lojista. Pagamento vinculado ao contrato de implantação.
Shopping registra créditos e RAD quando aplicável. Lojista não registra receita.
O shopping não pode assumir direção técnica da obra. Se o shopping dirigir a obra, ela pode ser considerada obra própria — mudando completamente o tratamento fiscal.
Todas as notas devem ser emitidas exclusivamente para o shopping. Notas emitidas ao lojista geram risco de receita, risco de RAD e perda de crédito para o shopping.
O contrato deve ser claro e detalhado: natureza do pagamento, ausência de prestação de serviços, fluxo por conta e ordem, responsabilidade pelo RAD e documentação obrigatória.
O allowance continua sendo uma ferramenta essencial para a implantação de lojas, mas a Reforma Tributária exige sua reformulação completa. O modelo em que o lojista coordena, o shopping paga por conta e ordem e as notas são emitidas diretamente ao shopping é hoje o mais seguro, eficiente e alinhado às regras do IBS/CBS. A ICON-AI recomenda que empreendedores e administradoras revisem contratos, fluxos e políticas internas para garantir conformidade no novo ambiente tributário.
Não existe no mercado quem tenha vivido a reforma tributária de dentro do setor de shoppings e varejo com esta profundidade. Estamos nessa jornada desde a PEC 45/2019.
Início do monitoramento da PEC 45/2019 — antes de qualquer regulamentação concreta. Mapeamento antecipado de impactos no setor de locação comercial.
Contribuição direta na definição de cláusulas que beneficiam o setor de locação — incluídas no texto final da lei. Influência concreta na legislação que rege o setor.
Líder de projeto de reforma tributária em grande grupo de shopping centers. Grupo multidisciplinar de 40 pessoas, reuniões de dia inteiro para mapeamento de impactos em processos. Workshop jurídico da ABRASCE como palestrante. Round table do setor imobiliário com a EY.
Participação ativa no GT do CGIBS para definição do leiaute da Nota Fiscal de condomínio — influenciando diretamente a regulamentação em construção em tempo real.
A janela de negociação favorável está aberta de 2026 a 2028. Shoppings e varejistas que agem agora saem à frente na revisão de contratos, treinamento de equipes e adequação de sistemas.
Mapeamento completo do impacto nos seus contratos, receitas e estrutura societária. Identificamos os riscos e as oportunidades reais do seu portfólio.
Definição de prioridades: revisão de cláusulas contratuais, adequação de sistemas fiscais, treinamento da equipe comercial e estratégia de comunicação com lojistas.
Acompanhamento durante negociações com lojistas, consultas à RFB/CGIBS, monitoramento contínuo de regulamentação e suporte técnico ao time interno.
A reforma tributária não é uma ameaça para shoppings e varejistas bem assessorados — é uma oportunidade única de aumentar receita líquida e simplificar a operação fiscal. A janela está aberta. A ICON-AI está pronta.